A la hora de comprar una propiedad surgen una y
otra vez situaciones que requieren cláusulas contratuales especiales. En general
son útiles y algunas de ellas incluso indispensables. Y sin embargo precisan
una atención especial de las partes contratantes. Uno de estos componentes es
la cláusula resolutoria.
La cláusula describe bajo qué condiciones las
partes contratantes pueden anular unilateralmente un contrato firmado,
respectivamente conseguir una liquidación retroactiva del contrato.
En la práctica pasa lo siguiente: sí bien es
verdad que la oferta de inmuebles en Mallorca
es grande, a menudo sucede que entre las propiedades que están listas para ser
ocupadas no se encuentra ningúna apropiada. Así que el solicitante decide
comprar un inmueble - todavía en construcción - a una empresa promotora. El
permiso de construcción está presente e uno toma la decisión sensata de firmar
un contrato de compra-venta, que se refiere a la propiedad acabada, ante
notario. El comprador paga una parte equitativa al firmar el contrato notarial
y en cambio ya se le inscribe como propietario en el registro de la propiedad.
Para que este primer pago sea realmente razonable, debe aproximarse al
siguiente valor: valor inmobiliario con los costes de urbanización + los costos
para el permiso de construcción incluido el honorario del arquitecto por el
expediente de construcción y el plan de ejecución + el valor de la construcción
en el momento del pago. Aunque es cierto que el comprador ya está registrado
como propietario, el traspaso definitivo no tiene lugar hasta después del pago
completo del precio de compra acordado.
Ahora existe un riesgo para ambas partes y el
contrato debe estar redactado de tal manera que no puede llevar a una pérdida
financiera.
Para el comprador de la propiedad existe el
riesgo de que la empresa promotora o constructora no puede – o no quiere -
acabar la construcción. Así que el comprador añade una clausula resolutoria que
se formula de tal manera que puede rescindir el contrato con el desarrollador
si se da el caso y poder acabar la construcción con otra empresa. Si el contrato fue elaborado correctamente, siempre ha
pagado solamente lo que ya estaba en la propiedad y no sufre ningún perjuicio
financiero – o al menos uno abarcable. Aparte de las molestias ocasionadas.
Para el vendedor, o sea la empresa constructora
o promotora, existe el riesgo de que el comprador no puede – o no quiere –
terminar de pagar el inmueble. Así que el también se protege de un siniestro
con la cláusula resolutoria.
Cuando se trata de deficiencias debidas a
defectos en la construcción, la cláusula naturalmente no entra en vigor y si no
se llega a un acuerdo hay que ir a los tribunales.
En los dos casos descritos, esta cláusula es
una solución útil y sensata y realmente no habría necesidad de ninguna
explicación adicional. ¿Entonces por qué la llamo “una cláusula delicada”? Pues
bien, es parte del contrato notarial y por lo tanto queda reflejada en el
Registro de la Propiedad.
La experiencia de
muchos años de práctica me ha llevado a tratar este tema. El problema radica –
tal como esta descrito en un artículo en otra parte de este blog (¿Por qué mi casa no está
inscrita en el Registro de la Propiedad?) - en la creencia extendida de
que determinadas cosas se resuelven por sí mismas. Pero no lo hacen.
Al igual que en el ejemplo descrito aquí, en
la mayoría de los casos se termina de construir la casa. El comprador realiza
sus pagos a tiempo, se traslada a su nuevo hogar y listo.
Todo bien, pero la cláusula resolutoria sigue
reflejada en el Registro de la Propiedad y se quedará alli hasta la
presentación de un “certificado de eliminación”.
Si la parte vendedora hace su trabajo
correctamente y/o el comprador tiene ayuda profesional a su lado – un abogado
y/o un buen agente inmobiliario – el pago final se hará únicamente a cambio de
este certificado de eliminación.
En la práctica, sin embargo, me encuentro una
y otra vez con cláusulas no eliminadas cuando propietarios me ofrecen despues
de años su propiedad para la venta. Si las cosas van bien, aún existe la
empresa constructora y si el propietario ha guardado los comprobantes de pago
se puede resolver el problema rápidamente. Los problemas surgen, cuando la
empresa vendedora ya no existe y no hay ningún sucesor jurídico. Así sucedió en
la práctica el año pasado. El certificado de eliminación sólo puede ser emitido
por el beneficiario de la cláusula, o sea por la empresa promotora/constructora
– o por un tribunal. En el caso mencionado sólo quedó la segunda opción, ya que
el promotor alemán era insolvente desde hace años. Así que a buscar los
comprobantes de pago y un abogado.. Este reclama ante el juzgado local la
eliminación de la cláusula resolutoria y si dentro del plazo concedido no hay
objeción ante la corte, el juez puede expedir el certificado y la inscripción
en el Registro de la Propiedad será borrada. La duración de esta acción puede
llevar hasta un año y miles de euros de gastos (evitables).
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